قفزة أسعار العقارات في مصر 2025 .. هل تنقذ «القروض المشتركة» المواطن من الطفرة؟| مقترح عاجل للرقابة المالية

في ظل قفزة أسعار العقارات التي بلغت 25-30% في بعض المناطق خلال 2025، وارتفاع متوسط سعر المتر في القاهرة الجديدة إلى 35 ألف جنيه، يبدو أن السوق يغرق في فجوة بين الطلب الجامح والقدرة الشرائية المحدودة.

اليوم، يطلق الاتحاد المصري للتمويل العقاري قنبلة: مقترح رسمي للسماح بـ"القروض المشتركة" (Syndicated Loans)، ليصبح بإمكان شركات التمويل التعاون لتمويل وحدات باهظة الثمن دون مخاطر فردية. 

هذا المقترح، الذي يُعدّ حاليًا للتقديم إلى الهيئة العامة للرقابة المالية، قد يكون "الخلاص" لآلاف المشترين الذين يحلمون ببيت أو مكتب في ظل تضخم يصل 33.7% وأجور لا تتجاوز 18% نموًا سنويًا.

وكشف محمد الكحكي، رئيس الاتحاد، أن المقترح في "مراحله النهائية"، ويهدف إلى "توسيع القدرات التمويلية للشركات وتحسين هيكل المخاطر"، مما يمنح المطورين سيولة فورية لتسريع المشاريع. ويأتي هذا في وقت شهدت فيه التمويلات العقارية قفزة تاريخية بنسبة 89.1% في النصف الأول من 2025، لتصل إلى 47.2 مليار جنيه بنهاية يونيو، مدفوعة بانخفاض الفائدة الذي رفع عدد المتقدمين بنسبة 350% في 8 أشهر.

لكن، مع تراجع إعادة التمويل بنسبة 16.5%، أصبحت الحاجة إلى أدوات مرنة أكثر إلحاحًا.

لماذا لا تستطيع الشركات تمويل "القصور" بمفردها؟

أيمن عبد الحميد، عضو مجلس إدارة الاتحاد ورئيس تنفيذي شركة التعمير للتمويل، يفسر الوضع بكل صراحة: "القانون يحدّ من تمويل أي عميل واحد بأكثر من 15% من رأس مال الشركة. فلو الشقة 10 ملايين جنيه، مش هتقدر شركة واحدة تغطيها كلها – ده يعرّضها لمخاطر هائلة".

النتيجة؟ صفقات تتعثر، ومواطنون يتراجعون عن الحلم السكني. هنا يأتي دور القروض المشتركة: توزيع العبء على عدة شركات، لتمويل وحدات تجاوزت 3.5 مليون جنيه للشقق و20 مليون للفيلات، مع متوسط متر يصل 70-80 ألف جنيه في المشاريع الجديدة.

عبد الحميد يؤكد: "الارتفاع الأكبر في المقار الإدارية والتجارية، اللي مش بتناسب رؤوس أموالنا الحالية. المقترح ده هيفتح الباب لتمويلات أكبر، ويقلل المخاطر عبر الشراكات".

10-12% زيادة سنويًا.. وخطط دفع تصل 14 عامًا

المطورون يتوقعون استمرار الارتفاع بنسبة 10-12% سنويًا، مدفوعًا بزيادة تكاليف الإنشاءات بنسبة 85% في العامين الماضيين.

وأكدوا وجود "فجوة آلاف الوحدات" بين العرض والطلب، مع الاعتماد على خطط تقسيط طويلة الأجل لجذب المستثمرين.

أحمد صبور، رئيس "الأهلي صبور للتنمية"، يتوقع 25-30% زيادة في 2026، معتبرًا العقار "ملاذًا آمنًا" رغم التحديات.

بينما يحذر محمد الأعصر من "مارجينز" من تحديات تصل 30%، مطالبًا بتفعيل التمويل للأفراد لا الشركات.

في الساحل الشمالي، على سبيل المثال، متوقع صعود بنسبة 11.5%، مما يجعل التمويل المرن ضرورة ملحة.

ومع تعديلات البنك المركزي في أكتوبر 2025، التي رفعت الفائدة إلى 8-12% متناقصة بدلاً من 3-8% لمواجهة التضخم، أصبحت المبادرات مثل "سكن لكل المصريين" أكثر جاذبية بتمويل يصل 90% ومدة 30 عامًا، مقابل مقدم 10-20%.

التمويل العقاري .. آلية الرهن مقابل التقسيط الطويل

التمويل العقاري يسمح بشراء سكن أو مكتب عبر أقساط طويلة (حتى 30 عامًا)، برهن العقار كضمان. في 2025، بلغت التمويلات 29.4 مليار جنيه في 9 أشهر، بنمو 65.6%، لكن التراجع الشهري بنسبة 10.8% في سبتمبر يشير إلى حاجة لمرونة أكبر.

الاتحاد يرى في القروض المشتركة "دعمًا مباشرًا للمطورين"، لضخ استثمارات جديدة وتسريع التنفيذ.

بوابة أمل أم حل مؤقت؟

مع أرباح "أباطرة العقار" تتضاعف بفضل الزيادات والتوسع الخارجي، يبقى السؤال: هل توافق الرقابة على المقترح قريبًا؟